部分開發(fā)商蓄意隱瞞
這么多小區(qū)存在物業(yè)公司或者開發(fā)商侵權(quán)行為，具體癥結(jié)出在哪里？“由于信息嚴(yán)重不對稱和部分開發(fā)商及物業(yè)公司的蓄意隱瞞，很多業(yè)主難以明確自己所擁有的特別是對公共區(qū)域所擁有的權(quán)益，而常常導(dǎo)致這部分權(quán)益被侵占。這也是導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商經(jīng)常發(fā)生糾紛的重要原因之一。”著名物業(yè)管理研究專家、中國人民大學(xué)制度分析與公共政策中心項目研究員舒可心這樣表示。
具體這些侵權(quán)行為主要體現(xiàn)在什么地方？舒可心表示，無償利用業(yè)主共用財產(chǎn)，進(jìn)行有償經(jīng)營的方式是：利用電梯間、公共走廊、物業(yè)外墻、樓頂?shù)茸鳛閺V告展位出租；利用小區(qū)公共場地、小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)作為停車泊位，收取停車費；利用大量物業(yè)地下室，對外出租，獲取租金；利用地下車庫，重復(fù)二次收取管理費用等。
業(yè)權(quán)分配核心要做到“三清”
導(dǎo)致這么多問題的核心是什么呢？就是社區(qū)業(yè)權(quán)分配問題。業(yè)權(quán)分配的核心是什么？華遠(yuǎn)集團(tuán)早在兩年前就提出了業(yè)權(quán)分配，并成為這一制度的首個實驗者，華遠(yuǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)人說，業(yè)權(quán)分配實際上就是解決“三清”，算清楚、說清楚、分清楚。
所謂算清楚，就是對業(yè)主按平方米持有的物業(yè)在整個小區(qū)中所占的比例要算清楚，占1%的比例有1%的投票權(quán)，占10%的比例有10%的投票權(quán)。說清楚，就是在賣房子之前把所有該分配的東西“告訴”購買者。比如地下車庫，如果成本已經(jīng)在房價中攤銷了，就要“告訴”業(yè)主由于成本已攤銷，車庫歸業(yè)主，開發(fā)商一個不占；而比如有的會所成本沒有攤到房價里，也要跟業(yè)主說清楚，“權(quán)利是開發(fā)商的，那么收益也是開發(fā)商的”。而分清楚，即根據(jù)業(yè)主所持有物業(yè)在整個物業(yè)中的比例，在合同中將權(quán)利、物業(yè)、產(chǎn)權(quán)、行使產(chǎn)權(quán)權(quán)益、收入進(jìn)行分配，包括土地、圍墻、道路等各個方面。
該負(fù)責(zé)人說，業(yè)權(quán)分配清楚以后，業(yè)主跟物業(yè)公司就不再是對立的關(guān)系，物業(yè)公司只是替業(yè)主打理物業(yè)，替業(yè)主賺錢，并以此收取一定的管理費用。從某種程度上說，業(yè)主和物業(yè)公司的利益就捆綁在了一起。同時業(yè)主與物業(yè)公司也不會存在產(chǎn)權(quán)的糾紛，而是物業(yè)管理本身的服務(wù)和管理質(zhì)量的問題。
需靠立法強(qiáng)制保證
對于業(yè)主來說，不能眼睜睜看著自己的合法利益被別人輕松占據(jù)，寄希望于物業(yè)公司或者開發(fā)商的良心發(fā)現(xiàn)肯定是不現(xiàn)實的。中國消費者協(xié)會消費指導(dǎo)部主任王前虎表示，目前開發(fā)商講誠信和講良心的比較少，因此完全通過開發(fā)商自我意識的發(fā)現(xiàn)來進(jìn)行物業(yè)項目“業(yè)權(quán)”收益的分配是不可能的。
中國消費者協(xié)會指導(dǎo)部主任也表示，在現(xiàn)實中，很少有開發(fā)商愿意放棄目前這些比如停車場等區(qū)域的收益部分，因此公共區(qū)域權(quán)益分配引發(fā)的維權(quán)也是目前居住小區(qū)發(fā)生糾紛沖突最為集中的地方。通過“業(yè)權(quán)”的方式將業(yè)主的權(quán)益分配給業(yè)主的話，對于開發(fā)商而言就減少了其收入，因此僅僅是通過開發(fā)商的自我約束顯然不可能將這種方式推廣下去，因此必須要依靠政府有關(guān)部門的支持和推廣，通過有關(guān)部門參與的方式，以行政的手段進(jìn)行推廣。
舒可心表示，現(xiàn)在法律已經(jīng)可以解決業(yè)權(quán)問題，關(guān)鍵還是在于業(yè)主。業(yè)主委員會最好能通過律師等專業(yè)人士，對社區(qū)物業(yè)業(yè)權(quán)分配作詳細(xì)調(diào)查。因為，物業(yè)管理條例當(dāng)中就已經(jīng)明確，公共部分收益歸業(yè)主所有。
